Enkele maanden na ons vorige blog over de huizenmarkt, vliegen de woningen nog steeds als zoete broodjes over de toonbank. Tientallen bezichtigingen, biedingsoorlogen en pogingen om onderhands een woning te bemachtigen zijn nog steeds aan de orde. Door de grote vraag lijkt het verleidelijk om je woning zelf te verkopen en de kosten van een makelaar uit te sparen. Maar is dat de beste strategie? In dit blog gaan we in gesprek met Norbert Terpstra, makelaar en eigenaar van Woonaccent Almere-Stad, om te achterhalen waar in tijden als deze de toegevoegde waarde ligt van een verkoopmakelaar.
Als je mensen vraag wat een makelaar doet, is standaard het antwoord ‘verkopen van huizen’. “Is het zo kort door de bocht Norbert?” “In de essentie is dat natuurlijk ook wat we doen. Als je echter dieper op de materie in gaat, komt er meer bij kijken dan je in eerste instantie wellicht dacht. Het proces begint bij een goede, en daarmee bedoel ik niet de hoogste maar een realistische waardebepaling van het te verkopen object. De ervaring leert dat je door een realistische vraagprijs (dit is tegenwoordig vaak een vanaf prijs), meer bezichtigingen krijgt en dus meer biedingen. Wat resulteert in een hogere verkoopprijs.”
Advocaat van de duivel
Ik speel even de advocaat van de duivel. “Maar dan kan ik als consument ook mijn huis laten taxeren en dan als nog mijn huis zelf verkopen. Of zie ik dat verkeerd?” “Natuurlijk kan dat, maar een verkoopmakelaar kan op meer vlakken het verschil maken. Zo geven wij uitgebreid advies over bijvoorbeeld de styling van het huis, werkzaamheden die je kunt uitvoeren om de waarde van je huis te verhogen of om deze beter te kunnen verkopen. En we hebben insider information die heel handig zijn zodra de biedingen binnenkomen. Als makelaar kunnen wij namelijk inzien voor welke prijs vergelijkbare woningen recentelijk zijn verkocht en hoe lang deze te koop hebben gestaan. Tenslotte bepaald de markt uiteindelijk wat je huis waard is. Met dit soort informatie ga je goed voorbereid de onderhandelingen in en heb je grotendeels een idee tot hoe ver je kunt gaan” legt Terpstra uit.
Waardebepaling
Een realistische waardebepaling is niet alleen belangrijk om het hoogste bod eruit te halen. De waardebepaling ook wel taxatie genoemd, speelt ook een cruciale rol in hoeveel de bieder kan lenen. Wanneer de aankoopprijs namelijk hoger is dan de getaxeerde waarde, kan een koper minder lenen voor dit object en moeten zij meer eigen geld inleggen. Het hoogste bod is dus lang niet altijd het beste bod. Kijk daarom ook naar de voorwaarden waaronder het bod wordt uitgebracht.
Kiezen van een verkoopmakelaar
“Wanneer je er voor kiest om je huis toch te verkopen met de hulp van een verkoopmakelaar, kijk dan goed naar wat hij/zij voor je doet,” gaat de ervaren makelaar verder. Hillebrand: “Ik denk dat veel mensen nu denken, net zoals wij dat in ons eigen werk tegenkomen, ze doen toch allemaal hetzelfde?!” “Wanneer je het puur bekijkt als huizenverkopen dan klopt dat. Het proces dat naar de verkoop leidt, kan er echt anders uit zien. Het beste advies dat ik kan geven is om in eerste instantie het gesprek aan te gaan met twee of drie makelaars met een keurmerk. Doordat zij zijn aangesloten bij een branche c.q. belangenorganisatie, zijn zij aan richtlijnen gebonden die zijn opgesteld om jou, de consument te beschermen. Daarnaast worden aan deze makelaars eisen gesteld op het gebied van nascholing. Vergeet ook niet om advies in te winnen binnen je eigen netwerk. Ervaringen van anderen zijn natuurlijk geen garantie voor de toekomst, maar geven je wel een goed beeld van wat je kunt verwachten,” vult Norbert aan.
Vraag de verhuisofferte aan zodra je jouw woning te koop zet. Zo kun je rekening houden met de verhuis- en eventuele opslagkosten bij het beoordelen van een bod op jouw woning.
Shanna Hillebrand, Hillebrand Verhuizingen & Transport
Onderscheidende factor
Wij vroegen aan Norbert welke vragen mensen vaak vergeten te stellen in deze gesprekken. “Het ‘probleem’ is dat mensen vaak niet weten wat ze moeten vragen. Het is daarom aan de verkoopmakelaar om hier een proactieve rol in te spelen. Hij/zij moet samen met jou verder kijken dan alleen de verkoop van je huidige woning. De plannen die je hebt na de verkoop in combinatie met je huidige hypotheek en de te verwachten verkoopprijs, bepalen mede wat een verstandige verkoop dan wel aankoop is. Een goede makelaar denkt hierin met je mee, maar dit doet lang niet elke verkoopmakelaar. Eigenlijk komt het erop neer dat alle handelingen en adviezen in het belang moeten zijn van de klant, ook als dat op de korte termijn voor jou als makelaar niets oplevert.”
Het papierwerk
“Een belangrijk aspect dat mensen die zelf hun huis willen verkopen wel eens vergeten is het papierwerk en reglementen die bij de verkoop van een huis komen kijken. Elke woningverkoop en de voorwaarden waaronder deze wordt verkocht is anders. Dit betekent ook dat elk (voorlopig) koopcontract anders is. Wanneer je informatie van internet plukt is de kans groot dat het koopcontract niet volledig is of zelfs foutieve informatie bevat. Je loopt hier echt een risico mee. Daarnaast heb je niet veel tijd om alles in orde te maken. Voorheen kon het maanden duren voordat de verkoop van een huis rond was, nu is dat gemiddeld een kwestie van twee weken. Het werk dat voorheen in maanden werd gedaan, moet nu in een veel kortere tijd worden uitgevoerd waardoor het nog ingewikkelder wordt. Ruimte voor fouten is er niet.
Drie verkoopadviezen van Norbert
Er zijn dingen die je kunt doen om de verkoop van je huis te bevorderen, ongeacht of je gebruik maakt van de expertise van een verkoopmakelaar.
- Laat goede foto’s maken;
Mensen gaan grotendeels af op een eerste indruk. In veel gevallen zijn dit de foto’s van jouw woning. Mensen willen echt alles zien. Laat dus niets achterwegen. Ook niet het kleinste kamertje van het huis. Laat de foto’s rust en ruimte uitstralen en probeer zo goed mogelijk het thuisgevoel over te brengen. Overdrijf niet en blijf dicht bij de werkelijkheid. - Een woning bezichtigen doen mensen met al hun zintuigen;
Dus ook met hun neus. Zorg er daarom voor dat je neus fris, maar neutraal ruikt. Een riool- of muffe lucht, de geur van de maaltijd van gisteravond, een kattenbak of volle prullenbak kunnen er echt voor zorgen dat mensen afknappen op je huis. - Mensen hebben een gebrek aan inlevingsvermogen;
Veel mensen hebben moeite om in te schatting hoe groot een woning daadwerkelijk is. Ook hebben mensen vaak moeite om te visualiseren hoe het is om in jouw woning te wonen, mede door het andere meubilair. Zorg er daarom voor dat de woning er zo ruim en neutraal mogelijk uitziet. En schotelen ze het totaal plaatje voor. Dit kun je doen door bijvoorbeeld de tafel mooi te dekken, de parasol in de tuin uit te klappen, de kussens in de tuinstoelen te leggen en het dakterras dat je wellicht zelf niet gebruikt gezellig aan te kleden.
Of je de hulp van een verkoopmakelaar wilt inschakelen bepaal je zelf. Met de hulp van dit blog kun je in elk geval beter inschatten wat voor jou de beste keuze is. Kies je er voor om de verkoop van je woning uit te besteden, dan weet je ook waar je op kunt letten. Vergeet bij het selecteren van de juiste verkoopmakelaar vooral niet naar je gevoel te luisteren. Heb je aan het begin van het proces al twijfels bij je makelaar, dan zul je ook twijfels hebben bij zijn/haar adviezen en aan de prijs waarvoor je jouw woning uiteindelijk verkoopt.
P.S. Nog een laatste tip. Vergeet de meterstanden niet te noteren bij de woninginspectie voor de woningoverdracht bij de notaris.
Er kunnen geen reacties worden achtergelaten.