Verhuizen naar jouw droomhuis klinkt als een droom die uitkomt, maar wat als je hem hebt gevonden maar niet kunt betalen? Of je woont er eindelijk en je moet hem verlaten omdat jij je de maandlasten niet meer kunt veroorloven? Een goede financiering van een nieuwe woning is niet alleen belangrijk, maar voor veel mensen ook erg ingewikkeld. Daarom hebben wij hypotheekexpert Carolien Schut van Huis en Hypotheek Almere-Stad gevraagd om haar kennis en ervaring met ons te delen. Zodat ook jij straks goed voorbereid kunt verhuizen naar het huis van jouw dromen.
Het is niet ongebruikelijk dat verhuizingen niet doorgaan of worden uitgesteld omdat de kopende partij de financiering niet of niet op tijd rond krijgt. Veel huizenzoekers gaan er nog steeds vanuit dat het krijgen van een hypotheek een vanzelfsprekendheid is, maar er is de laatste jaren veel veranderd. “We zien een aantal problemen terugkomen bij hypotheek aanvragen die worden afgekeurd. De meest voorkomende is geregistreerde leningen bij het BKR waar mensen zich niet bewust van zijn. Denk aan een private leaseauto of een mobiel abonnement met een telefoon waar maandelijks op wordt afbetaald. Of bijvoorbeeld de studielening die nog niet is afbetaald.”
“Vraag hypotheekadvies aan voor je op zoek gaat naar je droomhuis. Zo kom je niet van een koude kermis thuis als je onverhoopt de benodigde hypotheek niet krijgt.”
Pensioen
Maar ook leeftijd is een factor. De samenleving vergrijst en ondanks dat de pensioengerechtigde leeftijd steeds verder opschuift, speelt deze nog steeds een belangrijke rol bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag. “Vanaf zevenenvijftigjarige leeftijd wordt het een stuk moeilijker om een hypotheekaanvraag te krijgen. Er wordt namelijk niet alleen gekeken naar wat je verdient ten tijde van de aanvraag, maar ook wat je in de toekomst gaat verdienen na je pensioen. Een geldverstrekker wil voldoende zekerheid hebben dat jij aan je betalingsverplichting kunt blijven voldoen.” Als derde probleem noemt Carolien het veranderen van baan tijdens de hypotheek aanvraag. “Blijf zitten waar je zit zolang je hypotheek nog niet rond is. Doe je dit niet, dan kan het zijn dat de bank zijn offerte herziet en dit komt niet altijd ten goede van de aanvrager.”
Van droom naar nachtmerrie
“Hypotheekverstrekkers kijken verder dan alleen naar de cijfers en dat zou jij ook moeten doen. Het gaat niet alleen om de maandlasten. De voorwaarden waaronder het geld wordt verstrekt, zijn minstens zo belangrijk,” zegt de hypotheekexpert. “Wij willen dat onze klanten een verstandige en weloverwogen beslissing nemen. Dit kan alleen als je naar het totale plaatje kijkt. Huizenzoekers besteden hier vaak te weinig aandacht aan.” Wanneer je jouw droomhuis hebt gevonden, zul je er alles aan willen doen om deze droom werkelijkheid te maken. Dat begrijpen we heel goed. Maar als je niet verder kijkt, kan deze droom heel gauw veranderen in een nachtmerrie.
“Veel mensen kijken alleen naar wat zij maximaal kunnen lenen en wat de maandlasten zijn. Er wordt geen rekening gehouden met rampscenario’s. Denk aan arbeidsongeschikt raken, het verliezen van je baan of het overlijden van een partner. Kun je dan nog steeds de hypotheek betalen of zit je meteen in de problemen?”
Bouwkundig rapport
Verrassingen achteraf kunnen je in rap tempo van die roze wolk halen. “Nog steeds laten veel mensen het huis dat ze op het oog hebben niet bouwkundig inspecteren. Enerzijds omdat het geld scheelt. Anderzijds omdat ze, al dan niet onbewust, geen redenen willen om van de koop af te moeten zien.” Negatieve punten in een bouwkundig rapport hoeven echter niet meteen te betekenen dat je van de koop af moet zien. Wanneer je voor het afsluiten van de hypotheek het bouwkundige rapport laat opstellen en je weet wat er aan de woning moet gebeuren, kun je uitzoeken wat de benodigde investering is om deze punten te verhelpen. Je kunt deze kosten dan meestal voor 70% meenemen in de hypotheekaanvraag wanneer je een bestaande woning koopt. Kom je deze punten pas tegen wanneer je de sleutel al hebt gekregen, zul je de bijkomende kosten zelf moeten financieren of een separate lening moeten aanvragen.”
Financiering onder voorbehoud
Nog dagelijks horen wij verhalen van mensen die onder voorbehoud van financiering een huis hebben gekocht. Er is een bod uitgebracht, zonder te weten of, en zo ja, hoeveel er geleend kan worden. Na het tekenen van het voorlopig koopcontract, heb je doorgaans vier tot zes weken de tijd om de financiering van de woning te regelen. De gemiddelde hypotheek aanvraag duurt een week of drie, afhankelijk van de drukte bij de hypotheekverstrekkers. Maar wat als je het niet of niet op tijd geregeld krijgt?
Ontbinden koopcontract
“Binnen drie dagen na het tekenen van het voorlopig koopcontract kun je nog, zonder opgave van reden, van de koop afzien. Daarna wordt het ingewikkelder. Wanneer de aanvraag niet op tijd in behandeling wordt genomen, kun je vragen om uitstel. Houdt er echter rekening mee dat de verkopende partij niet verplicht is hier akkoord mee te gaan. Als jouw hypotheekaanvraag wordt afgekeurd dan zijn er twee scenario’s mogelijk. Gebeurt dit binnen het afgesproken financieringstermijn, dan kun je met één schriftelijke afwijzing het koopcontract ontbinden. Gebeurd dit na het verstrijken van dit termijn, dan wordt het een ander verhaal.”
Boeteclausule
In de meeste koopcontracten wordt een boeteclausule opgenomen. Vaak bedraagt deze 10% van het aankoopbedrag. Een aanzienlijk bedrag dat de meeste mensen niet op de bankrekening hebben staan. Dit kun je afvangen met een bankgarantie. Op het moment dat deze is afgegeven, moet je nog steeds die 10% afbetalen, maar wordt de koop van de woning wel geannuleerd. Kun je deze bankgarantie niet afgeven en ben je niet in staat op de boeteclausule zelf te voldoen, dan zit je vast aan de aankoop,” vertelt Carolien in gesprek met ons verhuisbedrijf.
Heb je jouw eigen huis verkocht, maar krijg je onverhoopt geen hypotheek voor de aankoop van een nieuw huis, dan zit je in een lastiger parket. Tenzij hier specifieke voorwaarden over zijn opgenomen in het (ver)koopcontract van jouw huidige woning, dan zul je er toch echt uit moeten. Of je daarna een dak boven je hoofd hebt of niet. “Om dit soort ellende te voorkomen kan ik niet vaak genoeg benadrukken dat het cruciaal is om eerst hypotheekadvies in te winnen vóór je jouw eigen huis te koop zet en op zoek gaat naar je droomhuis. En als je deze dan hebt gevonden, check dan nogmaals bij jouw hypotheekbemiddelaar of de offerte nog geldig is zoals deze is in eerste instantie is afgegeven. Er kunnen wijzigingen zijn in jouw situatie, maar ook in de rentestand of door de bank gestelde voorwaarden.”
“ Het rentepercentage is niet alles bepalend. Voorwaarden kunnen belangrijker zijn. Denk bijvoorbeeld aan de geldigheid van de offerte, de verhuis- en oversluitregeling of de automatische rentedaling.”
De overdracht
Zodra de financiering van jouw droomhuis is geregeld, moet er een afspraak gemaakt worden bij de notaris voor het tekenen van het definitieve koopcontract en de overdracht van de sleutels. Door de crisis zijn veel notariskantoren noodgedwongen ingekrompen, waardoor de wachttijden momenteel iets langer zijn dan gebruikelijk. De verkopend makelaar stuurt het voorlopig koopcontract naar de notaris. Deze laatste plant vervolgens de afspraak in. Wanneer deze een goede relatie hebben, kan dat het proces bespoedigen. De makelaar zal uit zichzelf de notaris benaderen van zijn/haar voorkeur. Wat vaak niet wordt verteld, is dat jij als koper de notaris mag uitkiezen. Tenslotte betaal jij ook de kosten. Neem hier zelf het initiatief in.
“Ook hier is vooraf informatie inwinnen en offertes vergelijken aan te raden. Wanneer je vooraf een offerte aanvraagt zijn de kosten vrijwel altijd lager dan wanneer je gewoon een afspraak maakt zonder naar de tarieven te informeren. Er zitten soms ook grote verschillen in het prijsniveau van notarissen. Door offertes op te vragen, kun je dus geld besparen.”
De hypotheek aflossen
De veranderingen op de hypotheekmarkt de afgelopen jaren zijn je vast niet ontgaan. Toch blijken er nog regelmatig misverstanden te zijn over het aflossen van de hypotheek. “Onlangs zijn de aflossingsvrije hypotheken afgeschaft. Dit betekent niet meteen dat je jouw hypotheek moet oversluiten als je een dergelijke hypotheek hebt. Onder bepaalde voorwaarden mag je deze gewoon aanhouden.” Geen reden tot paniek dus.
De looptijd waarin de hypotheek moet worden afgelost, is standaard 30 jaar, tenzij je zevenenvijftig jaar of ouder bent. Maar… als je een hypotheek hebt afgesloten in 2013 of later dan zit er een addertje onder het gras. “Wanneer je jouw huis verkoopt en je huidige hypotheek oversluit, dan telt de looptijd nog steeds vanaf de eerste afsluitdatum van jouw eerste hypotheek. Dus als je op de eerste hypotheek al 5 jaar hebt afbetaald, dan is de resterende looptijd voor de nieuwe hypotheek nog maar 25 jaar. Dit is niet het geval als jij jouw hypotheek hebt afgesloten voor 2013. In dat geval begint de looptijd gewoon weer op 30 jaar bij het oversluiten van je hypotheek.
Verhuizing financieren
Sommige mensen willen hun verhuizing financieren binnen de hypotheek. Kan dat? “Nee. Vroeger kon je jouw verhuizing, de aanschaf van een nieuwe auto etc. meefinancieren in jouw hypotheek. Dit kan niet meer. Zelfs de overdrachtsbelasting is hier niet meer in mee te nemen. Wel kun je de verhuizing financieren uit de overwaarde van jouw huis. Je neemt dan een overbruggingsvoorschot op de winst. Het is wel goed om te realiseren dat deze uitkering niet in aanmerking komt voor de hypotheekrenteaftrek, maar opgegeven moet worden in box 3.”
Nieuwsgierig naar wat jouw verhuizing kost? Vraag een gratis verhuisofferte aan.
Hypotheekadviseur
Met de juiste kennis en voorbereiding kun je dus niet alleen geld besparen maar komt jouw droomhuis ook binnen handbereik. Zoals je hebt gelezen en wellicht al wist, kan de financiering van dat droomhuis best gecompliceerd zijn. Een betrouwbare hypotheekadviseur die jouw belangen behartigd kan jouw van hierin begeleiden en adviseren bij jouw keuze. “Kies een bemiddelaar waar je een goed gevoel bij hebt en die je vertrouwt. Hij/zij krijgt vertrouwelijke gegevens te verwerken en je wilt wel dat die in goede handen zijn. Daarnaast kan een slecht advies zowel op korte als lange termijn negatieve gevolgen hebben. Ga dus niet zomaar naar de eerste de beste.”
Er kunnen geen reacties worden achtergelaten.